Как в договоре прописать арендные каникулы на время ремонта — Домашний юрист

Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды (вайтман е.)

Дата размещения статьи: 16.01.2021

Об арендных каникулах в договоре безопаснее не упоминать.Манипуляции с датой начала аренды рискованны.Целесообразнее «поиграть» с размером арендной платы.

По просьбе арендатора арендодатель вправе освободить его на какой-то период от внесения арендной платы. То есть предоставить арендные каникулы. Обычно это время необходимо арендатору, чтобы провести в арендуемом помещении ремонт или перепланировку.

Арендные каникулы могут предоставляться и по другим причинам. Даже через несколько лет после начала аренды. Например, для переоборудования офисного помещения под магазин или наоборот. Стороны сами определяют продолжительность арендных каникул.

Налоговые последствия арендных каникул зависят от того, как условие об их предоставлении прописано в договоре аренды. Разберемся, какие формулировки наиболее выгодны в налоговом плане для арендатора и арендодателя.

Опасно указывать в договоре, что в течение нескольких месяцев арендатор не платит арендную плату

На время арендных каникул за арендатором сохраняется право пользования арендованным объектом. Но арендную плату он в этот период не уплачивает. Налицо безвозмездное пользование имуществом. Если это напрямую указать в договоре аренды, неблагоприятные налоговые последствия гарантированы и арендатору, и арендодателю (см. таблицу ниже):

Опасное условие договора аренды об арендных каникулах

[3]

«На период с 16 ноября 2021 г. по 31 января 2021 г. Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы. В течение арендных каникул Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за арендуемое помещение».

Таблица

Налоговые последствия безвозмездной аренды амортизируемого имущества

Сторона договора безвозмездной аренды

Налог на прибыль

Начиная с месяца, следующего за месяцем передачи амортизируемого имущества в безвозмездную аренду, прекращает начислять по нему налоговую амортизацию (п. 3 ст. 256, п. 6 ст. 259.1 и п. 8 ст. 259.2 НК РФ)

На последнее число каждого квартала начисляет НДС к уплате в бюджет. Базой для начисления является рыночная стоимость аренды идентичного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ)

На последнее число каждого отчетного или налогового периода отражает внереализационный доход. Он равен рыночной стоимости аренды идентичного имущества (п. 8 ст. 250 и пп. 5 п. 4 ст. 271 НК РФ)

При такой формулировке в договоре у арендатора возникает внереализационный доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования помещением (п. 1 ст. 41 НК РФ). С этого дохода нужно заплатить налог на прибыль (п. 8 ст. 250 НК РФ).

База по этому налогу определяется исходя из рыночной ставки арендной платы по идентичным объектам недвижимости (п. 2 Обзора, приведенного в Приложении к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98, Письма Минфина России от 25.08.2021 N 03-11-11/42295 и от 05.07.

2021 N 03-11-06/2/84). Но налоговики наверняка будут ориентироваться на арендную плату по договору. То есть потребуют, чтобы арендатор включил во внереализационные доходы арендную плату за те месяцы, на время которых ему предоставлены арендные каникулы.

Арендодателю придется начислить НДС на сумму арендных платежей, которую он не получил за эти месяцы (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ). Также он не сможет начислять амортизацию помещения в налоговом учете. Ведь имущество, переданное в безвозмездное пользование, исключается из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Несовпадение даты начала аренды и даты, с которой уплачивается арендная плата, наведет налоговиков на мысль об арендных каникулах

[2]

Даже если в договоре аренды не говорится про освобождение арендатора от арендных платежей, об этом могут свидетельствовать другие факторы. Прежде всего расхождение между датой, когда арендатор получил право пользования помещением, и датой, начиная с которой он уплачивает арендную плату.

Например, стороны заключили договор аренды 12 октября 2021 г. Эта дата стоит на договоре. Они договорились об арендных каникулах на два месяца и оформили это следующим образом:

Опасное условие о дате, начиная с которой уплачиваются арендные платежи

«1. С момента заключения настоящего договора Арендатору предоставляется доступ в арендуемые помещения. Арендатор вправе проводить в них ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения арендуемых помещений в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению.

5. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату начиная с 11 декабря 2021 г.».

Дату, когда арендатор получил доступ в арендованное помещение, налоговики, скорее всего, посчитают началом аренды. Арендную плату арендатор начнет уплачивать через два месяца с момента начала аренды. Значит, в течение этих двух месяцев он пользуется помещением безвозмездно.

Поэтому должен включить во внереализационные доходы сумму, сэкономленную на аренде (п. 8 ст. 250 НК РФ). А арендодатель обязан начислить НДС с неполученной арендной платы и не вправе амортизировать помещение в налоговом учете (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 3 ст. 256 НК РФ).

Ситуацию не улучшит включение в договор условия о том, что в переходный период арендатор не вправе использовать помещение по его прямому назначению. Например, как офис или торговый центр:

[1]

Опасное условие об ограничениях в использовании арендованного помещения

«С момента заключения настоящего договора Арендатор имеет доступ в арендуемые помещения, но до 11 декабря 2021 г. не вправе использовать их по целевому назначению (в качестве офисного помещения)».

Безопасных вариантов несколько

Вариант первый — на первые месяцы аренды снизить арендную плату, но в разумных пределах

Допустим, стороны договорились о долгосрочной аренде офисного помещения. Предварительно на один год с последующей ежегодной пролонгацией договора. Арендная плата за весь офис составляет 200 000 руб. в месяц. На время ремонта арендодатель предоставил арендные каникулы сроком на три месяца.

При таких условиях арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. [200 000 руб. x (12 мес. — 3 мес.)]. Стороны могут прописать в договоре аренды, что за первые четыре месяца арендная плата составляет 50 000 руб. в месяц, а затем повышается до 200 000 руб. в месяц. Сумма за год останется неизменной — 1 800 000 руб. [(50 000 руб. x 4 мес.) (200 000 руб. x 8 мес.)].

Временное понижение арендной платы логично объяснить необходимостью ремонта в арендованном помещении:

Безопасное условие договора аренды о снижении арендной платы

«1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

2. На период проведения ремонтных и отделочных работ в арендуемом помещении (с 16 ноября 2021 г. по 15 марта 2021 г.) арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%».

Законодательство не содержит ограничений для снижения арендной платы. Стороны самостоятельно договариваются об устраивающей их цене (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Но все-таки рискованно снижать арендную плату за первые месяцы до неправдоподобной суммы. Например, до 1 руб. за кв. м в месяц или до 1000 руб. в месяц за большое помещение. Налоговики могут приравнять это к безвозмездному пользованию объектом и доначислить арендатору и арендодателю налоги.

Этот вариант неудобен для арендатора, так как по условиям договора ему придется вносить арендную плату уже за первый месяц аренды. То есть арендных каникул как таковых не будет. Уменьшится лишь общая сумма арендных платежей за год.

Стороны вправе добавить в договор условие об отсрочке платежа. Например, на те же три месяца арендных каникул. Налоговых рисков в этом нет. Главное, чтобы за предоставление отсрочки с арендатора не взимались проценты (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Хотя условие об отсрочке платежа может навести налоговиков на мысль, что стороны таким образом завуалировали арендные каникулы.

Вариант второй — равномерно распределить арендную плату на первый год аренды

Этот вариант аналогичен предыдущему. Только размер арендной платы в течение первого года или другого периода не меняется.

Воспользуемся условием приведенного выше примера. С учетом арендных каникул на три месяца арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. Стороны указывают в договоре, что арендная плата составляет 150 000 руб. в месяц (1 800 000 руб. : 12 мес.):

Безопасное условие договора аренды о снижении арендной платы

«1. Арендная плата в течение первого года аренды составляет 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

2. Соглашение о размере арендной платы на следующий год или иной период оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору».

По окончании первого года аренды стороны перезаключат договор на новый год или подпишут к нему дополнительное соглашение об изменении арендной платы. То есть зафиксируют, что арендная плата со второго года аренды будет составлять 200 000 руб. в месяц.

Вариант третий — зачесть расходы арендатора на ремонт помещения в счет уплаты арендных платежей

При этом варианте арендная плата устанавливается с первого месяца аренды в полном размере. Но за период арендных каникул арендатор ее не уплачивает.

Так как арендодатель согласен возместить ему расходы на ремонт арендованного помещения путем их зачета в счет оплаты аренды. Это допускается гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Снова воспользуемся условием приведенного выше примера. Возможные формулировки в договоре аренды:

Безопасное условие о зачете расходов на ремонт в счет арендной платы

«1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

7. Арендатор проводит в арендуемом помещении ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.

8. Арендодатель возмещает Арендатору затраты, связанные с ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.

Предлагаем ознакомиться  Образец письма об оплате третьему лицу, правила составления. Письмо об оплате за другую организацию: образец, как правильно составить

9. Возмещение затрат, указанных в п. 8 настоящего договора, осуществляется путем их зачета в счет уплаты арендной платы за первые три месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, который подписывают Арендатор и Арендодатель.

10. Начиная с четвертого месяца действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере, указанном в п. 1 настоящего договора».

В договоре аренды также нужно прописать, что проведение текущего ремонта в арендованном помещении — это обязанность арендодателя. Ведь по общему правилу арендодатель обязан делать за свой счет лишь капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Проведение текущего ремонта возложено на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Но в договоре аренды стороны могут установить иной порядок. Например, они вправе указать, что арендодатель проводит и капитальный, и текущий ремонт помещения.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Арендные каникулы в договоре - картинка 3

В каком порядке необходимо вносить плату за аренду в денежной форме

Если договор заключен между юридическим лицом/индивидуальным предпринимателем и физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, то ограничений по сумме законодательством не установлено ( Указание Банка России от 07.10.2021 N 3073-У “Об осуществлении наличных расчетов” ).

Юридическое лицо вправе оплачивать арендную плату физическому лицу наличными средствами, снятыми только с банковского счета, а не наличными средствами из поступившей выручки.

Наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов, между участниками наличных расчетов и физическими лицами осуществляются за счет наличных денег, поступивших в кассу участника наличных расчетов с его банковского счета (п.4 Указаний Банка)

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключая с физическим лицом договор аренды помещения, становятся налоговыми агентами и обязаны произвести удержание и перечислить 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в ФНС при каждой выплате арендной платы, не позднее дня, следующего за днем выплаты ( Письмо Минфина России от 27.08.2021 N 03-04-05/49369 )

Кроме этого, для отчетности по данному налогу необходимо подать налоговикам расчет по форме 6-НДФЛ.

Если договор аренды заключен между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, то порядок внесения арендной платы безналом будет следующим:

  1. Индивидуальный предприниматель выставляет каждый месяц счет на оплату аренды
  2. Юридическое лицо переводит на расчетный счет ИП арендную плату
  3. По итогам месяца ЮЛ и ИП подписывают двухсторонние акты оказанных услуг
  4. ИП самостоятельно оплачивает налоги с полученных арендных платежей в соответствии с применяемой им системой налогообложения

Для договоров аренды ГК РФ не устанавливает форму безналичных расчетов, применяемую по умолчанию, поэтому необходимо определить ее в договоре с учетом правил ст. 862 ГК РФ.

Стороны могут договориться о безналичных расчетах платежными поручениями (§ 2 гл. 46 ГК РФ), по аккредитиву (§ 3 гл. 46 ГК РФ), по инкассо (§ 4 гл. 46 ГК РФ), чеками (§ 5 гл. 46 ГК РФ) или в иной форме.

Для согласования условия о форме расчетов денежными средствами в безналичном порядке стороны должны указать в договоре:

  • конкретную форму расчетов из числа предусмотренных ст. 862 ГК РФ;
  • сведения (реквизиты), необходимые для осуществления платежа.

Перечень реквизитов и формы расчетных документов определяются в соответствии с п. п. 1.10, 1.11 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств (утв. Банком России 19.06.2021 N 383-П). При этом для каждой формы безналичных расчетов установлено разное содержание расчетных документов.

В тексте договора стороны могут указать платежные реквизиты либо порядок их сообщения по каждому сроку платежа. В первом случае реквизиты вносятся, как правило, в специальный раздел договора либо оформляются приложением к нему. Сообщить реквизиты платежа после заключения договора сторона может путем выставления счета, счета-фактуры или путем письменного уведомления (письма, телеграммы и т.п.).

Если в договоре не указано, какую форму безналичных расчетов выбрали стороны, арендная плата должна вноситься в рублях (ст. ст. 140, 317 ГК РФ) в порядке и форме, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Что же касается наличных переводов, то в данном случае:

“Наличные расчеты в валюте РФ между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 тысячам рублей по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов” (п.6 Указаний Банка)

В случае несоблюдения вышеуказанных требований Банка России за нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций предусмотрена административная ответственность (ст. 15.1 КоАП РФ).

Если арендатор не сможет обеспечить выполнение указанных требований, согласовывать условие о внесении арендной платы наличными деньгами не рекомендуется.

Порядок проведения оплаты по договору аренды наличными денежными средствами:

  1. Наличные денежные средства принимаются в кассу юридического лица по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или бухгалтером либо в случае их отсутствия – руководителем организации.
  2. В подтверждение получения средств плательщику выдается квитанция к приходному кассовому ордеру.
  3. Если ордер оформляется в электронном виде, квитанция по просьбе вносителя направляется на предоставленный им адрес электронной почты (п. 5.1 Указания Банка России от 11.03.2021 N 3210-У “О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства”). Данный акт не предусматривает, что прием денежных средств организацией может подтверждаться распиской, поэтому она может быть отклонена судом в качестве доказательства передачи денег юридическому лицу на основании ст. 68 АПК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 N 18АП-837/2007, оставлено в силе Постановлением ФАС Уральского округа от 19.09.2007 N Ф09-6372/06-С5).

Если стороны не согласовали условие о внесении арендной платы наличными денежными средствами, то арендатор вправе внести платеж наличными денежными средствами. При этом арендная плата должна будет вноситься в рублях, включая случаи, когда она рассчитывается в иностранной валюте или условных единицах (ст. ст.

Как прописать в договоре (образец формулировки о каникулах)

Арендные каникулы в договоре - картинка 8

  • Снизить арендные платежи в разумных пределах. К примеру, стоимость аренды офис за год составляет 480 тыс. руб. При оплате равными платежами, арендатор должен вносить по 40 тыс. руб. ежемесячно. При предоставлении каникул на 2 месяца, возможно установить оплату за них по 20 тыс. руб., с последующими ежемесячными платежами в размере 44 тыс. руб.
  • Установить отсрочку платежей за период 2-3 месяца на более поздний срок. К примеру, прописать, что «Плата за (указать месяцы) вносится в течение (указать месяцы) равными долями». При этом важно указать об отсутствии процентов на предоставление отсроченных платежей (п. 1 ст. 823 ГК РФ).
  • Зачесть расходы арендатора на ремонтные работы и переоборудование в счет аренды. При этом плата за помещение устанавливается в договоре, но не уплачивается (арендодатель согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ возмещает арендатору расходы на ремонт помещения).

Формулировка соглашения может быть такой: «Арендная плата составляет ________руб. в месяц. Арендатор проводит в помещении ремонт для приведения в состояние, пригодное к использованию в качестве (указать). Возмещение расходов арендатора на ремонт производится арендодателем путем зачета их в счет арендных платежей за (указать число) месяцев действия договора.».

В последнем случае дополнительно стоит указать, что обязанность как капитального, так и текущего ремонтов недвижимости берет на себя арендодатель.

Использование вышеназванных формулировок соглашения о предоставлении арендных каникул полностью соответствует требованиям законодательства, позволяет избежать начисления дополнительных налогов, и дает сторонам арендных отношений возможность установить взаимоприемлемое и выгодное сотрудничество.

Как снизить арендную ставку?

На видео ниже рассказывается, как можно получить льготную ставку при аренде нежилого помещения у городской администрации в судебном порядке.

http://votbankrot.ru/antikrizisnoe-upravlenie/anticrysis-managment/arendnye-kanikuly.html

Принят закон об арендных каникулах

На волне ситуации, развивающейся вокруг пандемии коронавируса, власть начала готовить и издавать массу законов, которые призваны облегчить жизнь рядовым гражданам и бизнесу. Напоминаем, что многие регионы уже ввели режим повышенной готовности в связи с коронавирусом, который регулируется законодательством по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. В среду, 1 апреля 2020 года, были приняты существенные изменения, которые обязывают арендодателей предоставлять арендные каникулы и снижать арендную плату.

Арендные каникулы в договоре - картинка 9

К сути закона

Это не поправки в Гражданский кодекс – это беспрецедентные меры, принятые российскими парламентариями, в рамках складывающихся чрезвычайных условий. Поэтому закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ вводит особые правила, распространяющиеся только на текущую экстренную обстановку.

В соответствии с ч.1 ст. 19 данного акта, арендодатель по договору аренды недвижимого имущества обязан по обращению арендатора предоставить последнему арендные каникулы:

  • договор должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта;
  • отсрочка распространяется на арендную плату, предусмотренную в 2020 году;
  • арендные каникулы закрепляются дополнительным соглашением к договору;
  • арендатор осуществляет деятельность в одной из отраслей, особо пострадавших от коронавируса.

Важно! Закон не ограничивается только договорами аренды государственного или муниципального имущества, поэтому, основываясь на текущей формулировке, можно заключить, что он распространяется и на коммерческую недвижимость в частном секторе. Иными словами, на всех арендаторов и всех арендодателей.

Утвержденные условия отсрочки

Постановление Правительства содержит следующие две важные рекомендации:

  • Арендодателям рекомендовано снизить арендную плату с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом установленных президентом нерабочих дней. Иными словами, освободить арендатора от уплаты аренды за период вынужденного приостановления работы.
  • Органам власти в регионах рекомендовано предоставить меры поддержки по налогу на имущество, земельному налогу тем арендодателям, которые оформят для своих арендаторов отсрочку по аренде – за период предоставления такой отсрочки.
Предлагаем ознакомиться  Правовое регулирование суррогатного материнства

Перечисленные меры – рекомендательные. Применять их или нет, решает в первом случае собственник помещения, во втором – региональная власть.

Теперь о правилах самой отсрочки по аренде:

  • Отсрочка предоставляется нежилым помещениям любой формы собственности. Важно, чтобы чтобы договор аренды был заключен до введения в действие в регионе режима повышенной готовности или ЧС, а арендатор работал в одной из 22 наиболее пострадавших отраслей. Частных арендодателей эти правила тоже касаются.
  • Срок предоставления отсрочки – с момента введения режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 года.
  • Образовавшаяся за это время задолженность подлежит выплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Выплаты производятся постепенно, не чаще раза в месяц равными платежами. Размер платежей – не больше 50% от суммы ежемесячной аренды.
  • Пока в регионе действует режим ПГ или ЧС – отсрочка предоставляется на всю сумму аренды. После отмены режима (если его отменили до 1 октября 2020 года) – на сумму 50% от аренды. После 1 октября 2020 года отсрочка не предоставляется.
  • В период отсрочки штрафы за неуплату не начисляются. Дополнительные платежи с арендатора не устанавливаются.
  • Важный момент – на коммунальные платежи отсрочка не предоставляется, если арендодателя не освободили от их уплаты решением региональной власти. По общему правилу коммуналку продолжаем платить.

Это основные правила отсрочки. В отношении регионального и муниципального имущества условия могут быть иными, но не хуже приведенных – нужно смотреть решение соответствующей власти. Частники также могут договориться о других условиях отсрочки, но не хуже перечисленных.

Напомним, чтобы получить отсрочку, арендатору нужно направить собственнику помещения письмо с требованием о ее предоставлении. В течение 30 дней собственник должен заключить с арендатором дополнительное соглашение на новых условиях.

Внимание! Практики применения данного закона пока нет, а в самом законе про ответственность сторон ничего не сказано. Полагаем, что в случае уклонения арендодателя от заключения допсоглашения арендатор сможет использовать общие инструменты защиты по ГК, в частности, взыскание убытков

Что по снижению аренды?

В ч. 3 указанной статьи арендатору предоставляется право требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием местной властью решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Что это означает для арендаторов:

  • если на территории введен режим повышенной готовности или ЧС и из-за этого использовать помещение невозможно (например, закрыли торговый центр), можно потребовать уменьшения аренды;
  • одного факта введения соответствующих режимов недостаточно – нужно, чтобы он повлек за собой невозможность пользоваться площадями;
  • арендодатель обязан будет снизить арендную плату, но в каких размерах – закон не устанавливает.

Представляется, что уменьшение арендной платы будет происходить по аналогии со ст. 614 ГК РФ – пропорционально периоду невозможности пользоваться помещениями.

Процедура

Поправки можно применить по стандартной процедуре:

  1. Арендатор пишет арендодателю уведомление / заявление со ссылкой на ст. 19 Закона № 98 от 01.04.2020 и просьбой применить отсрочку или снизить арендную плату. Не запрещено требовать одновременно и то, и другое.
  2. Арендодатель в течение 30 дней принимает решение.
  3. Стороны подписывают дополнительное соглашение с новыми условиями.

Важно! Если арендодатель против, следует подготовить документы для обращения в суд. Позиция арендатора значительно укрепилась благодаря новому закону.

Нанимателям жилой недвижимости

Закон сформулирован таким образом, что ст. 19 об отсрочке и уменьшении аренды распространяется только на арендаторов коммерческих нежилых помещений. Наниматели квартир, комнат и иной жилой недвижимости воспользоваться этими нормами не смогут.

Нанимателям, оплачивающим коммунальные платежи, нужно следить за развитием законодательства о штрафах, вызванных просрочкой оплаты ЖКУ. Планируются масштабные послабления в этой сфере в ближайшие месяцы.Арендные каникулы для них не предусмотрены.

В заключение

Закон принят очень быстро, и с правовой точки зрения вызывает много вопросов. Однако он уже вступил в законную силу и его можно применять в том виде, в котором он вышел из-под пера законодателя. Очевидно, что риски, вызванные пандемией, перераспределяются на арендодателей, а все возникшие разногласия по практическому применению придется разрешать судам.

Автор: Юрист и редактор Реновар.ру Ксения Пальцева.

http://renovar.ru/o-nedvizhimosti/arendnye-kanikuly-coronavirus-zakon

Арендные каникулы в договоре

Arendnye_kanikuly.jpg

Арендные каникулы в договоре - картинка 11

Похожие публикации

В законодательстве отсутствует понятие «арендные каникулы». Но с этим явлением хотя бы раз сталкиваются все, кто сдает в аренду недвижимое имущество или арендует его. Что такое – арендные каникулы и какова их правовая подоплека? В каких случаях их можно применять? Как правильно составить договор? Ответы на эти и другие вопросы – в нашем материале.

Особенности арендных каникул

Арендные каникулы (образец договора будет представлен ниже) представляют собой период, на протяжении которого арендная плата за помещение снижается или вовсе отсутствует. Длительность каникул может достигать нескольких месяцев. Их применяют как к жилым, так и к не жилым помещениям.

Благодаря введению арендных каникул обе стороны сделки получают возможность найти точку соприкосновения своих интересов. Арендатор сможет сэкономить денежные средства, а арендодатель сохранит клиента и получит оплату. К арендным каникулам не относится ситуация, когда во время ремонта помещения арендатор несет расходы на проведение ремонтных работ.

Несмотря на отсутствие четкой нормативной базы использование арендных каникул не воспрещается законодательством. Арендные каникулы в договоре указываются на основании принципа свободы, предусмотренного ст. 421 ГК РФ. В соответствии с данной статьей, стороны имеют право определять условия договора по своему усмотрению. Важно, чтобы они не противоречили нормам российского законодательства. Право на изменение арендной платы по согласию участников сделки предусмотрено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

На практике арендные каникулы чаще всего устанавливают для жилой недвижимости, в которой в данный момент проводятся ремонтные работы, а также для производственно-складских комплексов. Для прочих коммерческих объектов данная схема применяется редко, так как на рынке недвижимости представлен большой выбор предложений. Некоторые арендодатели вводят льготные условия оплаты аренды для сохранения старых клиентов и привлечения новых. При этом никакие работы в помещениях не проводятся.

Когда применяются арендные каникулы?

Наиболее распространенными ситуациями являются:

  • достройка арендуемого здания;
  • перепланировка или переоборудование помещений;
  • косметический или капитальный ремонт здания.

Введение арендных каникул возможно и в других ситуациях, при условии, что стороны пришли к соглашению. Длительность каникул оговаривается сторонами, чаще всего она составляет 1-6 месяцев. Далее будет рассмотрено, как прописать в договоре арендные каникулы (образец договора можно скачать ниже).

Составление договора

Если какие-либо работы в помещении проводятся в то время, когда юридическое или физическое лицо приняло решение арендовать его – стороны составляют договор аренды. Если работы проводятся через некоторое время после оформления сделки – составляется дополнительное соглашение к договору.

В документе необходимо указать следующие моменты:

  • причину введения каникул;
  • продолжительность каникул;
  • размер арендной платы, установленной в этом периоде;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Также в договоре следует оговорить такие нюансы:

  • перечень помещений, где будут проведены работы;
  • перечень работ;
  • сроки проведения работ.

Безопасные варианты заключения соглашения

Итак, стороны приняли решение ввести арендные каникулы. Как прописать это в договоре таким образом, чтобы у сотрудников налоговых органов не возникли претензии? Существует несколько безопасных вариантов, которые помогут избежать излишних придирок со стороны налоговой службы:

  1. Снижение арендных платежей на период ремонта в разумных пределах.
  2. Снижение размера оплаты в первые месяцы аренды.
  3. Зачет расходов арендатора в платежи.

Почему не стоит полностью освобождать арендатора от платежей?

Указывать в договоре, что сделка заключена на принципах безвозмездности и арендная плата в этот период отсутствует, крайне не рекомендуется. Такое условие может иметь негативные последствия для обеих сторон.

У арендатора возникнет внереализационный доход, с которого ему придется уплачивать налог на прибыль (основание – ст. 250 НК РФ). А арендодатель должен будет начислять НДС на сумму арендной платы, которую он фактически не получил. Также он не сможет начислять амортизацию на недвижимое имущество в этот период.

Еще одним рискованным вариантом является указание в договоре условия о том, что арендатор начнет перечислять платежи только с даты подписания передаточного акта. При этом передача помещения арендатору фактически произошла ранее. Несовпадение дат обязательно вызовет вопросы со стороны сотрудников ФНС.

Ниже приведен договор об арендных каникулах, образец можно взять за основу при составлении аналогичного документа.

https://knigaln.ru/articles/arendnye-kanikuly-v-dogovore

Как прописать в договоре арендные каникулы – образец

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Арендные каникулы — понятие, законодательством не предусмотренное. Понимают под этой формулировкой тот период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем. Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев. При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:

  • необходимость достройки здания или перепланировки его помещений;
  • выполнение отделочных или ремонтных работ;
  • проведение целевого технического оснащения помещения;
  • продолжительный переезд арендатора.
Предлагаем ознакомиться  Признание иска: правовые последствия

Механизм арендных каникул позволяет арендодателю:

  • гарантировать привлечение арендаторов еще на этапе, когда помещение фактически не может использоваться;
  • удерживать арендаторов от расторжения договора аренды в периоды ограниченных возможностей по использованию объекта.

Очевидно, что при краткосрочной аренде предоставление арендных каникул оказывается невыгодным для арендодателя.

Арендатор же выигрывает не только в части экономии на арендной плате, но и получает гарантию предоставления ему помещения в интересном для него месте.

Наличие арендных каникул и параметры, действующие во время их применения, оговариваются в условиях договора аренды:

  • непосредственно в его тексте, если арендные каникулы приходятся на начало действия договора;
  • в дополнительном соглашении к нему, если необходимость снижения платы за аренду возникает уже в процессе использования объекта.

То есть каникулы являются неотъемлемой частью договора аренды, и взаимоотношения арендатора и арендодателя во время них продолжаются на основании именно этого документа. Право на уменьшение арендной платы по согласию сторон предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.

О том, что различает аренду и лизинг, читайте в материале «Чем отличается аренда от лизинга?».

Варианты оплаты за период арендных каникул

Предоставление в аренду — услуга, предполагающая ее возмездность (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия платы за аренду пользование может быть сочтено безвозмездным и тогда будет подчиняться правилам другой главы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отказываться от арендной платы во время арендных каникул не следует, но правомерным является обоснованное адекватное снижение платежей.

Вариантами такого снижения могут стать:

  • прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
  • предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.

Причем снизить можно именно арендную плату. Коммунальные платежи (если они имеют место) во время каникул арендатор должен оплачивать без снижения их размера.

Об особенностях признания в расходах единовременного арендного платежа, осуществленного за несколько налоговых периодов, читайте в статье «Минфин России: расходы на аренду признаются равномерно».

Образец текста о каникулах в договоре аренды

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

  • на причину введения каникул;
  • их продолжительность;
  • величину действующей в этом периоде арендной платы;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Содержание отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:

3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.

3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.

Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:

  • дополнительный раздел, состоящий из нескольких пунктов;
  • дополнительные пункты в несколько разделов;
  • дополнительное условие, раскрывающее детали определенного пункта (или пунктов) договора.

В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:

1. Арендодатель, исполняя закрепленную за ним п. 3.1.5 Договора обязанность по проведению капитального ремонта помещения, организует проведение соответствующих работ в период с 01.06.2021 по 31.07.2021.

2. В связи с возникающими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения Арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с п. 1.6 Договора устанавливаются арендные каникулы.

3. На время арендных каникул величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет, соответственно, 118 000 (Сто восемнадцать тысяч) руб., в т. ч. НДС 18% 18 000 руб.

4. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 4.2 Договора.

О том, как регулируются арендные отношения по международным стандартам, читайте в материале «МСФО № 17 “Аренда — особенности применения”».

Налоговые последствия каникул для арендодателя

Уменьшение суммы арендной платы влечет за собой возможное для арендодателя снижение величины налога на прибыль, УСН, НДФЛ или НДС в зависимости от особенностей налогового режима, применяемого арендодателем. Крайне важными здесь оказываются обоснованность уменьшения и адекватность уменьшенных платежей по аренде. В случае отсутствия грамотного обоснования этих действий стороны договора аренды могут быть заподозрены в сговоре с целью снижения налогов, уплачиваемых арендодателем.

Полный отказ от взимания арендной платы на период действия арендных каникул будет сочтен проверяющими как отношения, существующие на условиях безвозмездности. А это означает, что арендодатель:

  • не сможет начислять амортизацию по переданному в аренду объекту (п. 3 ст. 256 НК РФ);
  • несмотря на отсутствие дохода, должен будет уплачивать НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ), исчисляя его с рыночной стоимости услуг по сдаче в аренду аналогичного объекта (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Об особенностях отражения операций по аренде в бухучете у арендатора и арендодателя читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Налоговые последствия каникул для арендатора

Для арендатора снижение величины арендной платы приводит к уменьшению затрат, учитываемых при расчете налога на прибыль (УСН-налога или НДФЛ), и суммы НДС, которую можно по этим затратам взять к вычету (в зависимости от вида налогообложения арендатора).

О том, при каком условии можно учесть расходы по содержанию арендованного помещения при УСН, читайте в материале «Может ли арендодатель учесть для УСН расходы на содержание объекта аренды?».

Но наиболее негативной для него в плане налогов оказывается возможность пользоваться имуществом безвозмездно. Обусловлено это тем, что безвозмездное использование имущества приравнивается к внереализационному доходу (п. 8 ст. 250 НК РФ), который арендатору придется включить в базу по налогу на прибыль, оценив этот доход по его рыночной цене.

Таким образом, для арендатора обоснованное снижение платы за аренду на период арендных каникул приобретает не менее важное значение, чем для арендодателя.

О том, на каком счете бухучета учитывается взятый в аренду объект у арендатора, читайте в статье «Забалансовый счет 001 “Арендованные основные средства”».

Итоги

Арендные каникулы — это период, в течение которого действуют сниженные ставки арендной платы, обусловленные либо временно существующей для арендатора невозможностью использовать арендованное помещение, либо наличием ограничений, не позволяющих пользоваться объектом в полном объеме. Наличие арендных каникул устанавливается договором или дополнительным соглашением к нему. В тексте, относящемся к этому предмету, следует оговорить причины введения каникул, их продолжительность, величину устанавливаемой сниженной оплаты за аренду, особенности осуществления платежей. Отсутствие условия об оплате за период действия каникул приведет к тому, что отношения будут расцениваться как существующие на принципах безвозмездности, а это повлечет за собой негативные налоговые последствия как для арендодателя, так и для арендатора.

Образец текста о каникулах в договоре аренды

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

  • на причину введения каникул;
  • их продолжительность;
  • величину действующей в этом периоде арендной платы;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Содержание отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:

3.1. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными Арендатором требованиями к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы.

3.2. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения Арендатору.

3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.

3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.

Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:

  • дополнительный раздел, состоящий из нескольких пунктов;
  • дополнительные пункты в несколько разделов;
  • дополнительное условие, раскрывающее детали определенного пункта (или пунктов) договора.

В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:

1. Арендодатель, исполняя закрепленную за ним п. 3.1.5 Договора обязанность по проведению капитального ремонта помещения, организует проведение соответствующих работ в период с 01.06.2021 по 31.07.2021.

2. В связи с возникающими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения Арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с п. 1.6 Договора устанавливаются арендные каникулы.

3. На время арендных каникул величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет, соответственно, 118 000 (Сто восемнадцать тысяч) руб., в т. ч. НДС 18% 18 000 руб.

4. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 4.2 Договора.

https://www.youtube.com/watch?v=Hh7B8hwXMJc

О том, как регулируются арендные отношения по международным стандартам, читайте в материале «МСФО № 17 “Аренда — особенности применения”».

Рекомендованные статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector